Nekilnojamo turto rinkos augimą skatinantys veiksniai

Individualių namų ir žemės sklypų rinkoje sandorių augimas nebuvo toks intensyvus. Pirmąjį 2013 metų pusmetį Lietuvoje buvo užregistruota 5008 individualių namų bei kiek daugiau nei 17 tūkst. žemės sklypų pirkimų, o tai buvo 3,5 proc. ir 9 proc. daugiau negu 2012 metų pirmuosius šešis mėnesius. Populiariausi buvo žemės ūkiui skirti sklypai, kurie sudarė net 72 proc. visų sandorių.

Kalbant apie komercinės paskirties nekilnojamą turtą, daugiausia jis dominavo Vilniuje. 2013 metų pirmojoje pusėje sostinės verslo centrų sektoriuje 2,4 proc. sumažėjo vakansijos ir apie 5 proc. išaugo nuomos kainos.

Praėjusių metu būsto rinka ypač išsiskyrė savo aktyvumu ir nuolat augančiu pirkimų bei pardavimų sandorių skaičiumi. Čia aktyvūs buvo tiek vystytojai, tiek ir pirkėjai, daugėjo investuotojų, kurie pirko nekilnojamą turą nuomos tikslais. Individualių namų pardavimas auga jau ketvirtus metus iš eilės. Tą patį būtų galima pasakyti ir apie žemės sklypų rinką. Po kelerių metų sąstingio pernai į rinką grįžo ir kurortinis pajūrio regionas. Jis, nepaisydamas keliasdešimt kartų mažesnio gyventojų skaičiaus, butų rinkos pasiūloje aplenkė Kauną, o sudaromais sandoriais beveik susilygino su juo.

Iš viso per pernai metus Lietuvoje sudaryta beveik 22 tūkst. butų pirkimo-pardavimo sandorių, o tai yra net 6,8 proc. daugiau, nei buvo 2011 metais. Be abejo, didžiausia tokių sudarytų sandorių dalis tenka trims didiesiems Lietuvos miestams: Vilniui, Klaipėdai, Kaunui. Juose buvo sudaryta daugiau nei pusė visų sandorių. Lietuvos didžiuosiuose miestuose per visus 2012 metus buvo parduoti 1822 naujos statybos butai, t. y., 22 proc. daugiau nei per 2011 metus. Didžiulę įtaką tam padarė ir nauja  butų pasiūla Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Per metus čia atsirado net 3067 nauji butai, o tai net 60 proc. daugiau nei 2011 metais. Be abejonės, didžioji dalis tokios naujai atsiradusios pasiūlos buvo nauji projektai, tačiau kita vertus, daug buvo ir tokių, kurie buvo pradėti vystyti prieš ekonominę krizę, po to užšaldyti ir vėl atnaujinti tik pernai, kai pagerėjo situacija rinkoje.

2013 metų pradžioje trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose pirminėje būsto rinkos pasiūloje buvo net 40 proc. daugiau neparduotų butų nei 2012 metų pradžioje. šis skaičius siekė 3857 neparduotus butus.

2012 metai buvo ypač aktyvūs ir individualių namų segmente. Čia sandoriai auga jau ketvirtus metus iš eilės. VĮ „Registrų centro“ duomenimis, per praėjusius metus mūsų šalyje buvo sudaryti net 10205 individualių namų pirkimo-pardavimo sandorių, o tai yra 15 proc. daugiau, nei  jų buvo 2011 metais. Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir šių miestų rajonuose individualių namų segmente buvo sudaryta tik apie trečdalį visų individualių namų sandorių. Dėl šios priežasties nesuklysime teigdami, kad  individualių namų segmentas yra žymiai populiaresnis mažesniuose Lietuvos miestuose

Didėjantis šio nekilnojamo turto rinkos segmento populiarumas lėmė tai, jog po ilgos pertraukos, 2012 metais išaugo naujai statomų individualių namų kvartalų pasiūla. Tai ypač  būdinga Vilniaus ir Kauno apskritims. Bendrovės „Inreal“ duomenimis 2012 metų pabaigoje–2013 pradžioje naujai pastatytuose ar dar statomuose individualių namų bei kotedžų kvartaluose, buvo maždaug 340 neparduotų objektų.

Gilinantis į  Lietuvos bankų asociacijos pateikiamus duomenis apie naujai išduodamas būsto paskolas, galima pastebėti, kad, nors ir sandorių apimtys gerokai išaugo, tačiau per pirmuosius 11 praėjusių metų mėnesių buvo išduota tik 1,302 mlrd. Lt paskolų, skirtų įsigyti naują būstą. Lyginant su tokiu pačiu 2011 metų laikotarpiu, tai net 12,6 proc. mažiau. šie duomenys parodo, kad nors 2012 metais bankai ir siūlė rekordiškai žemas palūkanų normas, gyventojai vis dėlto neskubėjo skolintis pinigų iš jų ir daug mieliau rinkosi pirkti būstą arba iš savų santaupų, arba skolindavosi tik nedidelę pirkinio kainos dalį. Pastebėtina, jog tokios žemos indėlių palūkanos antroje praėjusių metų pusėje padarė įtaką ir terminuotų indėlių mažėjimui bankuose. Manoma, kad dalis gyventojų, turinčių santaupų, nutarė investuoti į nekilnojamą turtą, o tai, be abejo, prisidėjo ir prie bendro būsto rinkos suaktyvėjimo ir išaugimo 2012 metais.

Žemės sklypų rinkoje taip pat buvo pastebimas didelis aktyvumas. Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per 2012 metus Lietuvoje užfiksuota daugiau nei 32 tūkst. žemės sklypų pirkimo ir pardavimo sandorių, o tai net 7,5 proc. daugiau nei jų buvo įvykdyta 2011 metais. Antroji praėjusių metų pusė šiuo aspektu buvo kiek sėkmingesnė negu pirmoji – buvo sudaryti atitinkamai 15719 ir 16509 sandoriai. Kaip ir anksčiau, daugiausia jų buvo sudaroma žemės ūkio ir gyvenamosios rinkos sektoriuose, o kiek mažiau – komercinės-pramoninės paskirties bei miškų ūkio rinkos sektoriuose. Dirbamos žemės kaina pernai pabrango apie 5–10 proc. ir, priklausomai jos nuo derlingumo, svyravo nuo 5 iki 12 tūkst. Lt už hektarą.

Gyvenamųjų patalpų rinka Vilniuje
Kaip ir dažniausiai, pačiu didžiausiu suaktyvėjimu būsto rinkoje išsiskyrė Vilnius. Čia, anot VĮ „Registrų centro“, per 2012 metus sudaryti net 6352 butų pirkimo bei pardavimo sandorių, tai yra, parduota apie 529 butai per mėnesį. Tai yra 4,8 proc. daugiau nei 2011 metais.

Pirminėje butų rinkoje pernai metų pabaigoje sostinėje buvo apie 2840 neparduotų naujai pastatytų butų, o tai net 58 proc. daugiau nei 2011 metų pabaigoje. Tiek daug neparduotų naujos statybos būtų Lietuvoje atsirado dėl 2012 metais vykdytų milžiniškų statybos projektų. Per vienerius metus naujai pradėtų ar atnaujintų pardavimui buvo net 40 daugiabučių, kurie savo ruožtu pirminę butų rinką papildė apie 2520 naujų butų. Pernai naujų butų, atsiradusių rinkoje, skaičius buvo net 86 proc. didesnis nei 2011 m.

Dėl daugybės naujų projektų ir didelės neparduotų butų pasiūlos atsirado labai didelė rinkos konkurencija. Iš kitos pusės, vystytojai neretai konkuruoja ne dėl kainos, o dėl projektų, turinčių išskirtinių savybių. Jie pirkėjus vilioja inovatyviomis technologijomis, šiuolaikiškais architektūriniais sprendimais, ekologiškomis statybinėmis medžiagomis, energetinių išteklių taupymu, efektyvumu ir panašiai. Juk 2012 metų pabaigoje buvo pabaigtas statyti pirmasis Lietuvoje A klasės energetinio efektyvumo daugiabutis. Jis iš kitų išsiskiria tuo, kad jame įrengta pažangi rekuperacinė vėdinimo sistema, kuri užtikrina nuolatinę oro apykaitą patalpoje. Skaičiuojama, kad vidutinės šildymo išlaidos šaltuoju metų laiku 60 kv. m bute turėtų siekti apie 50 Lt. Tikimasi, kad tai tik puikus startas ir ateityje tokių namų bus statoma ir daugiau.

Per visus 2012 metus Vilniuje buvo parduota apie 1410 naujai pastatytų butų. Tai sudarė net 21 proc. daugiau nei 2011 metais. Vis dėlto, nors ir gerokai ūgtelėję, pardavimo rezultatai vis dar atsiliko nuo pasiūlos. Paklausos bei pasiūlos santykis 2012 metų gale išaugo iki 2, o tai reiškia, kad nauji projektai išparduodami meždaug per 2 metus. Lyginant su nekilnojamo turto rinkos pakilimo laikotarpiu, t. y., su 2007 metais, rinkoje esantys projektai būdavo parduodami vidutiniškai per 6 mėn., atėjus sunkmečiui – per 2,5 metų. Pernai, atsižvelgiant į vartotojų ir rinkos poreikius buvo vystomi paklausiausi, daugiausia ekonominės klasės projektai.

Analizuojant butų kainas, jos visus 2012 metus išliko stabilios, o kai kur net nukrito 0,5–1,5 proc. Vidutinė kaina ekonominės klasės segmente pernai siekė 4000 Lt už kv. m, vidutinės klasės segmente – apie 5200 Lt už kv. m, o prestižinės klasės segmente – apie 8100 Lt už kv. m.